Imanje Narta — obiteljsko imanje s bazenom, 6 km od Wellovara

Lokacija

Šest kilometara od razloga
zbog kojeg gosti dolaze.

Wellovar je izgrađen i otvoren. Ono što destinaciji sada nedostaje nije voda — nego kreveti. Imanje u Kolarevu Selu leži točno u toj praznini: dovoljno blizu da bude „uz toplice“, dovoljno daleko da bude mir.

Wellovar — geotermalni sportsko-rekreacijski park, pogled iz zraka na krovove i stakleno pročelje

Glavni ulaz u Wellovar sa staklenim pročeljem i posjetiteljima ispred zgrade

Sadržaj je izgrađen. Smještaj kasni.

Termalni centar ne radi po sezoni. Gost koji u siječnju dođe na bazene treba noćenje u siječnju — i to je ono što razlikuje kontinentalni wellness od mora.

Potražnju stvara centar koji već stoji, a ne najava koja se tek čeka.
Na šest kilometara gost je u centru za osam minuta, a spava u tišini iznad ribnjaka.
Cijela kuća s bazenom pokriva goste koje hotel ne pokriva — obitelji i društva od 8 do 10 ljudi.

Fotografije prikazuju Wellovar kao susjedni sadržaj. Imanje nije povezano s tim centrom ni u vlasništvu ni u poslovanju.

Wellovar — Bjelovarske topliceTermalno-wellness centar

6km

Ribnjaci NartaNatura 2000 · ornitološko područje, vidljivo s imanja

1km

BjelovarGradsko središte, bolnica, trgovine

12km

ČazmaAutocesta A3 preko Ivanić-Grada

18km

ZagrebPrimarno tržište gostiju

90km

Udaljenosti su približne i mjerene cestovno.

Termalni motor potražnje

Wellness destinacija radi 12 mjeseci — za razliku od mora. Gost koji dolazi na toplice u studenom treba krevet u studenom.

Pogled kao proizvod

Imanje je na uzvisini iznad ribnjaka Narta, unutar područja Natura 2000. Panorama vode i šume ono je što gost fotografira — i ono što se, zbog zaštite, ne može izgraditi ni zakloniti.

Legalno čisto polazište

Sve tri zgrade imaju uporabnu dozvolu iz 2024. Ne počinje se od nule ni od legalizacije — počinje se od obnove.

Zatečeno stanje · rujan 2026.

Ovako imanje izgleda danas.

Bez uljepšavanja. Dugi niz gospodarskih zgrada pod starim crijepom, zarasla okućnica, orah u dvorištu i betonski prilaz koji se spušta prema ribnjacima. Kostur je tu — i taj je kostur vrijedan.

Dvorište imanja sa starim orahom i stambenim nizom — Dvorište s orahom — stambeni niz pod starim crijepom

Niz gospodarskih zgrada snimljen s okolnog polja — Cijeli niz: kuća, pomoćna zgrada i štagalj u jednom potezu

Veliki štagalj s drvenim zidovima i crijepom — Štagalj — 22,9 × 9,5 m, najveći volumen na imanju

Ulaz u gospodarsku zgradu od opeke — Nosiva opeka i izvorna stolarija

Betonski prilazni put koji se spušta prema dolini — Betonirani prilaz — put se spušta prema ribnjacima

Pogled s imanja preko polja prema ribnjacima i šumi — Pogled s parcele: polje, ribnjaci, šuma — bez susjeda u vizuri

78 m²Obiteljska kuća
cca 6,00 × 13,00 m

118 m²Pomoćna zgrada
cca 9,00 × 13,10 m

218 m²Poljoprivredna zgrada
cca 22,90 × 9,50 m

414 m²Ukupno pod krovom
tlocrtna površina

Dimenzije prema uporabnoj dozvoli KLASA UP/I-361-05/24-30/000377 od 17.09.2024. za k.č. 479/8 k.o. Narta.

Idejna simulacija

A ovako bi izgledalo nakon obnove.

Isti kadar, isti volumeni, isti krovni vijenac — samo dovršeno. Povucite klizač i usporedite zatečeno stanje s idejnim prikazom turističke kuće s bazenom.

Danas

Idejni prikaz

Desna strana je računalni prikaz, a ne snimka postojećeg stanja. Volumeni i visine prate dimenzije iz uporabne dozvole; materijali, bazen i uređenje okoliša idejni su prijedlog.

Idejni prikaz štaglja uređenog kao wellness prostor

Danas

Idejni prikaz · faza 2

Štagalj od 218 m² najveći je volumen imanja. U drugoj fazi postaje wellness i prostor za okupljanja — sauna, hidromasažna kada, natkrivena ljetna kuhinja, mjesta za najviše 40 ljudi.

Masterplan

Kako se imanje slaže
u cjelinu.

Postojeći niz zgrada dijeli parcelu na dvije zone: mirnu, zaklonjenu stranu s bazenom i terasom prema pogledu, te ulaznu stranu s parkiralištem i gospodarskim ulazom.

Idejni prikaz cijelog imanja iz zraka: niz zgrada, bazen s pergolom, voćnjak, parkiralište i ribnjaci u pozadini — Cijelo imanje u jednom kadru — niz zgrada, bazen s pergolom na zaklonjenoj strani, voćnjak i vanjski kamin lijevo, parkiralište i prilaz desno. U pozadini ribnjaci Narta.

Shema ispod nosi mjere i namjene. Prijeđite mišem preko oznaka za detalje.

Shematski prikaz razmještaja, nije geodetska podloga. Tlocrtne dimenzije zgrada prema uporabnoj dozvoli; položaj bazena, terase i parkirališta idejni je prijedlog. Poljoprivredna čestica prikazana je orijentacijski — njezin stvarni oblik i položaj treba potvrditi iz katastra.

Što znači dodatnih 5.000 m²

Poljoprivredna čestica uz imanje drži ukupnu površinu na oko 8.000 m² i dvije stvari čini mogućima: nitko ne može sagraditi ništa u vizuri prema ribnjacima, a druga faza ima gdje stati — dodatna smještajna jedinica, glamping ili voćnjak — bez otkupa susjednog zemljišta. Mogućnosti zahvata na poljoprivrednom zemljištu ovise o prostornom planu općine i treba ih provjeriti prije ulaganja.

Tlocrt i kapacitet

120 m² zatečenog prostora
koji već postoji.

Izmjera zatečenog stanja daje niz od pet prostorija ukupne neto površine 120,30 m². Uz podizanje stropova i otvaranje prema jugu, taj raspored pokriva četiri spavaće sobe i dnevni boravak — bez dogradnje.

Interijer — idejni prikaz

U dnevnom boravku strop se otvara do krovišta jer je zatečenih 2,02 m premalo; spavaonice zadržavaju ravnu visinu od 2,54 m.

Idejni prikaz dnevnog boravka s otvorenom kuhinjom i vidljivim krovnim gredama — Dnevni boravak s kuhinjom — 32,09 m², strop otvoren do krovišta

Idejni prikaz spavaonice s hrastovim krevetom i pogledom na polja — Spavaonica — 25,17 m², svijetla visina 2,54 m

Idejni prikaz kupaonice s tuš-kabinom i hrastovim ormarićem — Kupaonica uz spavaonicu — terakota, hrast, vapnena žbuka

Računalni prikazi izrađeni za potrebe prezentacije. Prikazuju predloženo uređenje, a ne zatečeno stanje prostorija.

Predložena namjena

Prostorija	Namjena nakon obnove	Neto
Prostorija 1	Dnevni boravak, kuhinja, blagovaonica	32,09 m²
Prostorija 2	Spavaća soba s bračnim krevetom i kupaonicom	21,52 m²
Prostorija 3	Spavaća soba (2 ležaja)	16,35 m²
Prostorija 4	Spavaća soba s bračnim krevetom i kupaonicom	25,17 m²
Prostorija 5	Spavaća soba (2 ležaja) / obiteljska soba	25,17 m²
Ukupno neto		120,30 m²

Svijetle visine zatečenog stanja 2,02–2,54 m. Za stalni boravak gostiju predviđa se podizanje stropne konstrukcije u dijelu s najnižom visinom.

8+2Ležajeva — četiri sobe i kauč na razvlačenje

3Kupaonice (dvije uz sobe i jedna gostinjska)

10 × 4Bazen u metrima, grijan i protustrujni

120 m²Natkrivene terase i ljetne kuhinje

Zašto 8+2, a ne više

Skupine od 8 do 10 osoba (dvije obitelji ili društvo) plaćaju najvišu cijenu po objektu, a ne po osobi. To je segment koji traži bazen, privatnost i cijelu kuću — i točno ono što ovo imanje može ponuditi bez dogradnje i bez kategorizacije hotela.

Investicijski okvir

Brojke, bez ukrašavanja.

Sve brojke u nastavku pretpostavke su, a ne ponuda ni jamstvo. Namjena im je pokazati red veličine ulaganja i raspon mogućeg povrata, kako bi se razgovor mogao voditi o stvarnim brojevima.

366.000 € Ulaganje — faza 1 (€) kuća, bazen i okoliš

46.400 € Godišnji prihod — osnovni scenarij (€) 145 noćenja × 320 €

7,9 % Bruto prinos na uloženo (NOI / CAPEX)

12,7 Godina do povrata ulaganja

Struktura ulaganja — faza 1

Procjena po stavkama, s uključenim PDV-om · ukupno 366.000 €

Unutarnje uređenje i kupaonice68.000 €

Konstrukcijska sanacija i krov58.000 €

Bazen 10 × 4 m s tehnikom54.000 €

Instalacije i dizalica topline52.000 €

Stolarija, fasada, izolacija46.000 €

Namještaj i oprema38.000 €

Okoliš, parkiralište, ograda, rasvjeta28.000 €

Projekt, dozvole, nadzor22.000 €

Stavka	Iznos	Udio
Unutarnje uređenje i kupaonice	68.000 €	18,6 %
Konstrukcijska sanacija i krov	58.000 €	15,8 %
Bazen 10 × 4 m s tehnikom	54.000 €	14,8 %
Instalacije i dizalica topline	52.000 €	14,2 %
Stolarija, fasada, izolacija	46.000 €	12,6 %
Namještaj i oprema	38.000 €	10,4 %
Okoliš, parkiralište, ograda, rasvjeta	28.000 €	7,7 %
Projekt, dozvole, nadzor	22.000 €	6,0 %
Ukupno faza 1	366.000 €	100 %

Ne uključuje cijenu stjecanja nekretnine. Faza 2 (wellness u pomoćnoj zgradi i uređenje štaglja) procijenjena je na dodatnih 158.000 €.

Godišnji prihod po scenariju

Bruto prihod od najma · faza 1 · 8+2 ležaja

Konzervativni Osnovni Optimistični

Scenarij	Noćenja	Cijena	Prihod	NOI	Prinos
Konzervativni	110	270 €	29.700 €	18.400 €	5,0 %
Osnovni	145	320 €	46.400 €	28.800 €	7,9 %
Optimistični	180	380 €	68.400 €	42.400 €	11,6 %

NOI = neto operativni prihod nakon 38 % operativnih troškova (čišćenje, energija, provizije platformi, održavanje, osiguranje, knjigovodstvo). Prinos je izračunat na ulaganje faze 1 od 366.000 €.

Vrijednost po dovršetku

Procijenjena tržišna vrijednost obnovljenog imanja s bazenom: 480.000–560.000 €. Razlika u odnosu na ulaganje drugi je izvor povrata, neovisan o najmu.

Izvori financiranja

Mjere ruralnog razvoja i programi za turizam u nedovoljno razvijenim područjima mogu pokriti dio ulaganja. Potrebna je provjera aktualnih natječaja za razdoblje 2026./2027.

Zaštita od rizika

Uporabna dozvola već postoji, zgrade su u nizu i konstrukcijski povezane, a faza 2 može se odgoditi bez utjecaja na poslovanje faze 1.

Napomena o brojkama. Iznosi ulaganja, stope popunjenosti i cijene noćenja procjene su izrađene za potrebe ove prezentacije. Nisu potvrđene troškovnikom izvođača, procjenom ovlaštenog procjenitelja ni podacima o ostvarenim cijenama na lokalnom tržištu. Prije donošenja odluke o ulaganju potrebna je neovisna provjera.

Plan realizacije

Od potpisa do prvog gosta.

Mjesec 0–2

Stjecanje i pravno čišćenje

Rješavanje upisanih tereta, ujednačavanje katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja, geodetska izmjera parcele.

Mjesec 2–5

Projekt i dozvole

Arhitektonski projekt obnove, projekt bazena, priključci, prijava radova. Uporabna dozvola već postoji, pa nema legalizacije. Zbog Nature 2000 računati na ocjenu prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu, koja produljuje ishodovanje dozvola.

22.000 €

Mjesec 5–13

Faza 1 — kuća, bazen, okoliš

Krov i konstrukcija, instalacije, stolarija i fasada, unutarnje uređenje, bazen 10 × 4 m, terasa, parkiralište, opremanje.

344.000 €

Mjesec 13–15

Kategorizacija i puštanje u najam

Rješenje o pružanju ugostiteljskih usluga, fotografiranje, postavljanje na platforme, vlastita stranica i rezervacijski sustav.

Godina 2–3

Faza 2 — wellness i štagalj

Pomoćna zgrada postaje wellness sa saunom i hidromasažnom kadom; štagalj se pretvara u natkriveni prostor za okupljanja i manja događanja.

158.000 €

Sažetak

Ukupna slika

Ulaganje

366.000 € (faza 1) + 158.000 € (faza 2) = 524.000 €

Do prihoda

cca 15 mjeseci od stjecanja

Prihod faza 1

29.700–68.400 € godišnje

Prihod faza 2

dodatnih 12.000–25.000 € (wellness, događanja)

Vrijednost

480.000–560.000 € po dovršetku faze 1

Dogovorite obilazak

Pravni status · stanje 30.09.2026.

Što točno piše u papirima.

Ovdje nema marketinga. Ovo je prepis iz dostavljene dokumentacije, uključujući i ono što je na nekretnini upisano kao teret.

Zemljišnoknjižni izvadak

Sud

Općinski sud u Bjelovaru, Zemljišnoknjižni odjel Čazma

K.O. / uložak

303917 NARTA · ZK uložak 3078

Čestice

k.č. 478 „Oranica strana“ (851 čhv) · k.č. 480 „Voće“ (111 čhv)

Površina

962 čhv — oko 3.460 m²

Uz to

Poljoprivredna čestica uz imanje — cca 5.000 m²
Dokumentacija za tu česticu nije dostavljena.

Vlasništvo

Putovanja plus d.o.o., Bjelovar · OIB 77279172921 · vlasnički dio 1/1

Zadnji dnevnik

Z-12718/2026 · aktivnih plombi nema

Uporabna dozvola

Izdavatelj

Bjelovarsko-bilogorska županija, Upravni odjel za prostorno uređenje, Pododsjek Čazma

Klasa

UP/I-361-05/24-30/000377 · urbroj 2103-21-5/4-24-0005

Datum

17.09.2024.

Osnova

Građevine izgrađene do 15. veljače 1968. (čl. 99. st. 1. Zakona o gradnji)

Čestica

k.č. 479/8 k.o. Narta · Kolarevo Selo 160

Obuhvat

Obiteljska kuća, pomoćna zgrada (spremište), poljoprivredna zgrada (spremište)

Zaštita prirode

Imanje je u području ekološke mreže Natura 2000
Podatak vlasnika — provjeriti u Bioportalu.

Upisani tereti (teretovnica C). Tri založna prava u korist Republike Hrvatske, upisana 2024., 2025. i 2026.: glavnice 4.956,01 €, 4.134,82 € i 9.211,73 € — ukupno oko 18.300 € bez zateznih kamata, uz zabilježbe ovršivosti tražbine.

Prema podatku vlasnika otprilike je polovica duga već podmirena, pa za zatvaranje preostaje oko 9.000 €. Te uplate još nisu provedene u zemljišnoj knjizi — izvadak od 30.09.2026. i dalje prikazuje pun iznos. Za brisanje je potrebna brisovna dozvola Republike Hrvatske, a terete treba riješiti prije ili istodobno s prijenosom vlasništva. Preostali iznos nije potkrijepljen dokumentom — zatražiti potvrdu o stanju duga.

Imanje čine četiri čestice, a dokumentacija pokriva dvije. Dostavljeni ZK izvadak pokriva k.č. 478 i 480 (962 čhv). Uporabna dozvola odnosi se na k.č. 479/8 na kojoj stoje zgrade, a uz imanje ide i poljoprivredna čestica od cca 5.000 m². Za te dvije čestice nije dostavljen nikakav dokument — prije bilo kakve obveze potrebno je pribaviti zemljišnoknjižne izvatke za obje te potvrditi da su sve četiri u istom vlasništvu. Brojka od oko 8.000 m² zaokružena je procjena, a ne zbroj površina iz javnih očevidnika. Uz to, uporabnu dozvolu ishodio je Želimir Matenda kao fizička osoba, dok je vlasnik upisan u ZK ulošku 3078 društvo Putovanja plus d.o.o., čiji je on direktor. Odnos je time razjašnjen, ali dozvola i dalje glasi na osobu, a nekretnina na društvo — kupoprodajni ugovor to mora izrijekom pokriti.

Natura 2000 — i zaštita i ograničenje. Prema podatku vlasnika cijelo se imanje nalazi unutar zaštićenog područja ekološke mreže Natura 2000. To jamči da se okolni krajolik ne može izgraditi — pogled prema ribnjacima ostaje takav kakav jest — ali je istodobno stvarno ograničenje: zahvati koji mogu značajno utjecati na područje prolaze ocjenu prihvatljivosti za ekološku mrežu prije izdavanja dozvola. Bazen, prenamjena štaglja, vanjska rasvjeta i svaka nova gradnja trebaju se provjeriti kod nadležnog upravnog odjela županije i u Bioportalu prije ulaganja. Obuhvat i režim zaštite nisu potkrijepljeni dokumentom — zatražiti službenu potvrdu.

ZK izvadak 3078 (PDF)

Uporabna dozvola 1/3

Dimenzije građevina

Izmjera tlocrta

Sljedeći korak

Imanje se najbolje razumije
kad se stane na njega.

Obilazak traje sat vremena. Ponesite čizme — prilaz je betoniran, ali okućnica je još uvijek livada. Dokumentacija je spremna za uvid odvjetnika i projektanta.

Pošaljite upit 098 239 165 Pregledajte dokumentaciju

Kontakt

Želimir Matenda

Direktor · Putovanja plus d.o.o.

Mobitel

098 239 165

Telefon

043 241 195

E-pošta

putovanjaplus@gmail.com

Adresa

Andrije Mohorovičića 57
43000 Bjelovar, Hrvatska

Podaci o tvrtki

Putovanja plus d.o.o.

Vlasnik nekretnine prema ZK ulošku 3078

OIB

77279172921

MBS

010082479

Sjedište

Andrije Mohorovičića 57, 43000 Bjelovar

Posluje od

20.01.2012.

Šest kilometara od razlogazbog kojeg gosti dolaze.